1가구 1주택 양도소득세 비과세

1 가구 1 주택 양도소득세 비과세

1 가구 1 주택자가 보유 중인 부동산을 처분할 경우 양도차익에 대해서

비과세가 가능합니다.

오늘은 부동산(아파트)를 처분했을 경우 비과세 받을 수 있는 방법에 대해서 정리해 보겠습니다.

일시적 1 가구 2 주택도 양도소득세 비과세가 가능하오니 아래에서 같이 확인해 보겠습니다.

 

: 양도소득세 :

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산을 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을

과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

양도소득세는 과세대상 부동산의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.

따라서 부동산 처분으로 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

: 1 가구 1주택 :

1가구 1 주택자는 양도소득세 비과세입니다.

1 가구가 1개의 주택을 보유하고 그 해당 주택을 처분했을 경우

양도소득세를 부과하지 않고 비과세 해주는 제도입니다.

1 가구 1 주택 양도소득세 비과세 요건은 2가지 요건을 충족해야 합니다.

2년 이상 보유, 12억 원 이하 2가지 요건입니다.

아래와 같이 자세히 설명해 보겠습니다.

 

㉠2년 이상 보유

1 가구 1 주택 비과세를 받으려면 양도 주택을 2년 이상 보유 하고 있어야 합니다.

단, 2017년 8월 3일 이후 취득당시 조정대상지역에 있는 주택은 2년 거주요건이 추가됩니다.

취득시기	소재지역	비과세요건
2017년 8월 2일 이전 취득	전국	2년 보유
2017년 8월 3일 이후 취득	비규제지역	2년 보유
	규제지역	2년보유 + 2년거주

 

위처럼 취득시기에 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)의 경우 + 2년 거주 요건이 있습니다.

취득 시기에 따라서 2년 거주 요건이 붙기 때문에

취득 시기가 언제인지 자세히 봐야 합니다.

취득시기는 등기일 기준으로 보지 않고

계약금 지급일을 기준으로 합니다.

만약 계약금은 2017년 8월 1일 지급하고 계약서는 2017년 8월5일 작성, 소유권이전등기는 2017년8월30일이라고 가정한다면 계약금 지급시기가 2017년8월1일 이기 때문에 2년 거주요건은 붙지 않습니다.

 

㉡12억 원 이하

양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.

12억 이상에 처분했다고 하더라도 비과세 해택을 볼 수 없는 것은 아니고요

12억 초과분에 대해서는 과세 대상입니다.

12억 이하 분은 비과세 대상입니다.

: 일시적 1 가구 2주택 :

일시적 1가구 2 주택은 A주택을 보유 이후에 B주택을 취득하고

A주택을 처분했을 A주택에 대한 부동산 양도소득세 비과세를 받는 경우를 말합니다.

A주택을 처분했을 때 일시적 1 가구 1 주택 요건을 충족하고

추가적으로 2가지 요건을 충족한다면 A주택을 처분해도 양도소득세를 비과세 해주는 제도입니다.

 

일시적 1 가구 1 주택 비과세는 아래와 같이 4가지 요건을 충족해야 합니다.

㉠2년 이상 보유

㉡A주택 취득 1년 후 B주택 취득

㉢B주택 취득 후 3년 내 A주택 처분

㉣12억 원 이하

 

앞서 봤던 ㉠과 ㉣은 1 가구 1 주택 비과세 요건과 동일합니다.

㉠과 ㉣은 앞서 1가구 1주택 비과세 요건에서 설명했으니

㉡,㉢을 설명 하겠습니다.

 

㉡A주택 취득 1년 후 B주택 취득

A주택을 취득하고 1년 이후에 B주택을 취득해야 합니다.

만약 2020년 1월 1일 A주택을 취득하고 2020년 12월 1일에 B주택을 취득했을 경우

일시적 1 가구 2 주택 비과세를 적용받을 수 없습니다.

반대로 2020년 1월 1일 A주택을 취득하고 2021년 1월1일 B주택을 취득했을 경우

일시적 1 가구 2 주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

㉢B주택 취득 후 3년 내 A주택 처분

B주택을 취득하고 3년내 A주택을 처분해야 합니다.

처분기한은 원칙적으로 3년 내 처분 조건입니다.

그러나 A주택과 B주택이 모두 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 소재한 경우

A주택의 처분기한은 달라집니다.

 

구분	2018년9월13일 전 취득	2018년 9월 13일 ~ 2019년 12월 16일 내 취득	2019년12월17일 이후 취득
처분기한	3년	2년	원칙 : 1년 예외 : 2년 (임차인 거주 시)
전입의무	없음	없음	있음
경과규정	대책 발표 전에 계약한 경우 종전 규정을 적용함

 

 

: 세율 :

양도소득세는 부동산 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 제외한 과세표준(순이익)에 세율을 곱하여 산출합니다.

예를 들면

ex) 양도가액 : 10억 원

-취득가액 : 5억 원

-필요경비 : 5000만 원

=과세표준 : 4억 5000만 원 X 세율 = 양도소득세입니다.

위처럼 과세표준(순수익)에 세율을 곱하여 금액을 산출합니다.

취득가액뿐만 아니라 필요경비도 공제를 해야 합니다.

필요경비에는 보통 취등록세, 법무비용, 시설물 보수비용이 포함되지만

시설물 보수비용에는 필요경비로 인정되는 것과 불인정되는 것이 있기 때문에

상세히 확인해 볼 필요가 있습니다.

양도소득세 신고 시 인정되는 필요경비 내용! :: 뼝대의 금융스토리 (tistory.com)

양도소득세 신고시 인정되는 필요경비 내용!