부동산 양도소득세 정리 , 1가구 1주택비과세, 일시적 1가구 2주택 비과세

부동산 양도소득세 정리

1 가구 1 주택 양도소득세 비과세

일시적 1가구 2 주택 비과세, 그리고 세율, 주택수 산정에 대해서

자세히 정리해보겠습니다.

 

: 양도소득세 :

양도소득세는 국세이며, 토지나 건물 따위를 유상으로 양도하여 얻은 소득에 대하여 부과하는 조세입니다.

매도 금액에서 취득할 때의 가격과 필요경비, 양도소득 공제 및 해당되는 공제 금액을 뺀 나머지에 대하여 부과합니다.

양도소득세는 부동산 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 제외한 과세표준금액(순수익)에 세율을 곱합니다.

예를 들면

EX) 양도가액이 10억 인 주택을 처분할 경우 취득가액이 5억이면

양도차익은 5억 원이 됩니다.

양도차익에서 필요경비 1억을 빼면 과세표준금액(순수익) 4억에 세율을 곱한 것이

양도소득세입니다.

위처럼 과세표준금액에 세율을 곱하여 양도소득세를 산출합니다.

취득가액뿐만 아니라 필요경비도 공제를 해야 합니다.

필요경비에는 보통 취등록세, 법무사비용, 시설물 보수 비용이 포함되지만

시설물 보수 비용에는 필요경비로 인정되는 것과 불인정되는 것이 있기 때문에

상세히 확인해 볼 필요가 있습니다.

필요경비 항목들을 자세히 적어 놨으니

아래 링크를 참조해 주세요

https://zerobig0.tistory.com/5

양도소득세 신고시 인정되는 필요경비 내용!

 

: 세율 :

양도소득세는 소득금액에 따라 세율이 상이합니다.

만약 소득이 적다면 낮은 세율을

만약 소득이 많다면 높은 세율을 적용합니다.

이것을 누진세율이라고 합니다.

우상향 하는 세율을 갖고 있습니다.

과세표준금액이 1200만 원 이하는 6% 세율이

1200만원 초과 4600만 원 이하는 15% 세율이

4600만원 초과 8800만 원 이하는 24% 세율이

8800만원 초과 1.5억 원 이하는 35% 세율이

1.5억 원 초과 3억원 이하는 38% 세율이

3억원 초과 5억원 이하는 40% 세율이

5억원 초과 10억 원 이하는 42% 세율이

10억원 초과는 45% 최고 세율이 적용됩니다.

 

: 누진공제 : 

더불어 누진공제액이 존재합니다.

각각 세율에 따라 누진공제액도 상이합니다.

과세표준금액이 1200만 원 이하는 누진공제액이 없고

1200만원 초과 4600만 원 이하는 누진공제액이 108만원 공제

4600만원 초과 8800만 원 이하는 누진공제액이 522만원 공제

8800만원 초과 1.5억 원 이하는 누진공제액이 1490만원 공제

1.5억 원 초과 3억원 이하는 누진공제액이 1940만원 공제

3억원 초과 5억 원 이하는 누진공제액이 2540만원 공제

5억원 초과 10억 원 이하는 누진공제액이 3540만원 공제

10억원 초과는 누진공제액이 6540만 원 공제

됩니다.

 

: 장기보유특별공제 :

장기보유특별공제는 보유기간에 따라 공제를 해줍니다.

장기보유 하고 있을수록 양도소득세를 할인받을 수 있습니다.

만약 단기로 보유하고 처분한다면 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.

장기보유특별공제는 1세대 1 주택에게만 적용하고 있습니다.

만약 2 주택을 보유하고 있다면

장기보유 특별공제를 받을 수 없습니다.

: 분양권 세율 :

분양권은 일반 주택과 세율이 다릅니다.

분양권의 세율은 아래와 같이

1년 미만의 경우 70%

1년 이상의 경우 60%입니다.

여기에 장기보유특별공제 및 누진세율은 적용하지 않습니다.

과세표준에 곱하기 60% 또는 70% 를 적용합니다.

분양권 거래가 세율이 높기 때문에 

거래량이 급격하게 줄었습니다 

 

: 1 가구 1주택 비과세 :

1가구 1 주택은 보유자가 해당 주택을 처분할 경우 해당주택에 대해서 비과세 해주는 제도입니다.

보유자가 비과세 받으려면 조건이 있습니다.

양도금액이 12억 원 이하의 주택은 비과세 받을 수 있습니다.

만약 양도금액이 12억 원을 초과한다면 초과분에 대해서 양도소득세를 납부해야 합니다.

1 가구 1 주택 비과세 요건은

양도가액이 12억 원 이하 주택이어야 하며, 2년 보유해야 합니다

단, 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 때 취득 한경우에는 2년 거주요건이 추가됩니다.

 

: 일시적 1 가구 2 주택 비과세 :

1 가구가 종전 주택에 거주하다 취업, 학업등으로 이사를 해야 하는 경우

이사 갈 지역에 새로운 주택을 취득하고 나서 종전주택을 매도할 경우에

어쩔 수 없이 2 주택이 되었고 종전주택을 처분한다면 종전주택에 대해서 비과세 해주는 제도입니다.

일시적 1 가구 2 주택의 조건에 대해 알아보겠습니다.

㉠종전주택(A) 취득 후 1년 이후에 새로운 주택(B)을 취득할 것

㉡2년 보유(단, A주택 취득 시 규제지역이면 + 2년 거주요건 추가)

㉢새로운 주택(B)에 1년 이내 전입

다만 A주택과 B주택이 모두 규제지역 내 소재 한 경우라면 

A주택의 처분기한은 달라집니다.

 

 

: 기타 사항 :

1 주택자가 B분양권을 취득할 경우

A주택 보유 중에 B분양권(2021년 이후) 취득 시 2 주택자가 됩니다.

이경우 B분양권 취득일로부터 3년 내 A주택을 처분 시 A주택을 비과세 받을 수 있습니다.

분양권도 주택 수에 포함되기 때문에 분양권 취득 시 주의해야 합니다.

 

: 총평 :

양도소득세에 대한규제들이 자주 변경되고

법들도 자주 바뀌다 보니 혼돈되는 경우가 많습니다.

양도소득세의 경우 금액도 월등히 높기 때문에

정확한 계산이 필요합니다.

양도소득세의 경우 꼭 세무사에게 상담을 받아서 진행하길 권장합니다.

세무사비용 얼마 아끼려다 수천수억 원을 납부하는 경우도 많이 봤습니다.