미등기 신축 아파트(분양권) 전세, 월세 계약시 임차인 진행사항 및 주의사항

 

미등기 신축 아파트(분양권) 전세, 월세 계약 시

임차인 입장에서 진행사항과 임차인이 확인 해야 될 사항을 설명해보겠습니다.

: 계약 전 :

 

㉠매물검색

임차인이 집을 구할 때

보통 네이버 부동산, 직방, 다방, 공인중개사 사무실을 통해서 매물을 찾아봅니다.
온라인으로 시세를 먼저 확인 후 공인중개사 사무실로 문의하시길 바랍니다.

㉡현장방문

온라인을 통해 확인한 매물을 공인중개사와 시간 약속을 하여 현장 방문을 하게 됩니다.
해당 매물이 입주기간 전이라면 세대 방문이 불가합니다.
해당 매물이 입주기간 중이라면 세대 방문이 가능합니다.
입주 지원센터는 보통 9시에서 4시 사이에 방문이 가능합니다.

각 아파트마다 방문 시간이 상이할 수 있으니 꼭 방문을 협의하시길 바랍니다.

㉢시설물체크
임차인이 현장방문 시 

확인해야 될 사항으로 균열, 누수, 곰팡이 등 건물에 하자들이 있습니다.

미등기 신축 아파트의 경우 첫 입주다 보니 모든 것들이 새것입니다.

하자보수가 마무리되었는지 확인하시고

만약 하자보수가 발견되었다면 입주 전까지 하자보수 수리를 완료해줄 것을 요청해야 합니다.

㉣조건 협의

마음에 드는 매물을 정했다면 

임대인과 금액, 이사날짜, 대출등 조건을 협의해야 합니다.

계약 조건은 공인중개사를 통해서 임대인과 협의 해야 합니다.

 

: 계약 :

 

㉠계약서작성

임대인과 금액, 기한, 일정, 계약조건등 협의가 마무리되었다면

협의된 조건으로 계약서를 작성합니다.

계약서 작성에 협의 사항과 특약사항을 기재합니다.

㉡분양 계약서 확인

신축 미등기 주택의 경우 일반 주택(아파트, 빌라, 다가구)과 달리 등기사항증명서가 없습니다.

미등기 신축 아파트는 등기사항증명서를 확인하여도

등기 자체가 없거나 건설사 앞으로 보존등기가 되어 있는 경우가 있습니다.

등기사항증명서가 제대로 없기 때문에 분양계약서를 꼭 확인해야 합니다.

분양 계약서 원본과 신분증, 계좌번호가 동일인 이어야 합니다.

간혹 임대인이 대출받거나 등기신청 했을 경우 분양계약서 원본 없이 사본이 있는 경우가 있습니다.

이점 참고 하시길 바랍니다.

 

: 계약부터 잔금까지 : 

 

㉠이사준비

계약 후 잔금일까지 준비해야 하는 여러 가지 사항이 있습니다.

현재 거주하는 곳의 이사일정, 이사업체예약, 입주청소 예약, TV 인터넷 이전설치, 가전제품 이전설치, 공과금이전등

잔금 전까지 미리 이사 준비를 해놔야 합니다.

㉡엘리베이터 예약

사다리차를 사용 가능한 경우 사다리차를 이용하셔도 되지만

엘리베이터 예약을 별도로 해야 합니다.

입주지정 기간 동안 모든 입주자들이 입주하기 때문에

다른 입주자와 엘리베이터 사용이 겹칠 수 있습니다.

예약을 하지 않는 경우 이사를 할 수도 없을뿐더러

이사가 지연되어 페널티를 물어야 하 수도 있습니다.

가급적이면 엘리베이터 예약을 미리 하기길 권합니다.

㉢입주청소

신축 미등기 아파트의 경우 공사가 마무리된 직후라서 미세한 먼지들이

많이 있습니다.

신축 아파트다 보니 새것이라 청소를 조금만 하면 되겠지 생각하시겠지만

미세한 분진은 호흡기 건강에 안 좋을뿐더러 새집증후군은 유아 노약자에게 치명적입니다.

가급적이면 전문가에게 입주청소를 맡기시길 권합니다.

㉣하자보수

계약 전에 세대 방문 했을 때 발견된

하자보수가 마무리되었는지 확인해봐야 합니다.

입주 후 하자보수를 고치려면 세대 방문해야 하고

입주 전에 공실 상태에서 하자보수를 수리 완료 하는 게 편합니다.

㉤전세대출신청

많은 임차인이 전세자금대출을 받습니다.

전세대출은 임대차 계약서 작성 후 가급적이면 빨리 은행에 방문하여

전세대출을 신청하는 것이 좋습니다.

신용대출처럼 대출 신청 후 즉시 입금 되는 것이 아니라

최소 2주~1개월 전에 은행에 방문하시어 대출 자서를 해야 합니다.

 

: 잔금 :

 

㉠잔금 지급

잔금일 오전이 되면 임대인에게 임대차 잔금을 송금합니다.

임대인은 입주일에 중도금대출 상환 및 분양대금을 납부해야 하고

이곳저곳 서류도 발급받아야 하므로 할 일이 많습니다.

공인중개사와 협의하여 가급적이면 빠른 오전 시간에 임대인에게

잔금을 송금해 줘야 임대인도 분양대금을 송금할 수 있습니다.

그래야만 임차인이 지체 없이 이사를 원만하게 할 수 있습니다.

㉡열쇠 수령

임대인이 입주 업무를 마무리하면

입주지원센터에서 열쇠, 리모컨등을 지급합니다.

임대인과 같이 지급품목을화인 해야 합니다.

㉢분양대금완납영수증

신축 아파트의 경우 미등기 상태이며, 임대인이 분양대금을 완납하기 전까지 소유권은 건설사에 있습니다.

임대인이 분양대금을 완납하면 소유권은 임대인에게 이전됩니다.

임대인에게 소유권이 넘어왔는지 확인하기 위해선 분양대금 완납영수증을 확인해야 합니다.

분양대금 완납하지 않으면 열쇠 수령 또한 불가합니다.

임대인이 분양대금을 완납했다면 임차인이 영수증 확인 하는 것을 권합니다.

만약 임차인이 전세대출을 받은 경우라면 위 분양대금완납영수증을 임대인에게 받아서 전세대출 은행에 제출해야 합니다.
㉣입주증 제출

임대인이 입주 업무를 진행하면서 건설사에서 입주증을 발급해 줍니다.

위 입주증은 경비실에 제출해야 이삿짐센터 차량이 단지로 들어올 수 있습니다.

㉤이사 시작

위 항목들이 마무리되었으면 임차인은 이사를 하면 되고

잔금까지 마무리되었습니다.

 

: 잔금 후 :

 

㉠ 전입신고 + 확정일자

잔금 후 임차인은 주민등록주소를 이전할 것입니다.

해당 주민센터 방문도 가능하지만 민원 24시에서 가능합니다.

임차인은 전입신고 + 확정일자 발급을 모두 해야 주택임대차 보호법을 통해

임차보증금 및 임차권을 보호받을 수 있습니다.

㉡입주카드, 차량등록

임차인은 관리사무소 방문하여

입주자 카드를 작성하고 차량등록도 해야 합니다.

관리사무소 방문 시 임대차계약서 + 차량등록증을 지참하시길 바랍니다.

㉢고지서 주소 변경

각종 고지서들의 청구 주소를 변경해야 합니다.

너무 많은 종류의 고지서들이 있기 때문에

도시가스, 수도, 전기, 공과금, 통신, 청구서, 우편물등 주소 변경도 하시길 바랍니다.

㉣전세보증보험

전세보증보험 가입 여부는 개인이 판단해서 결정하시면 됩니다.

요즘처럼 역전세가 발생한 경우를 대비하여 전세보증보험 가입을 권장하고 있습니다.

전세보증보험에 대한 내용은 포스팅해놨으니 참고하시어 가입하시길 바랍니다.

 

https://zerobig0.tistory.com/9

전세보증보험 HUG HF SGI 전세보증금 반환 보증보험 가입조건

 

㉤임대인 등기 확인

미등기 신축 아파트는 계약 시 등기사항증명서 자체가 없거나

건설사 앞으로 소유권보존등기가 되어 있었을 겁니다.

임대인은 해당 아파트는 임대인 앞으로 소유권이전등기를 신청했을 텐데요

임차인은 해당 아파트가 임대인 앞으로 소유권이전등기가 완료되었는지 확인해야 합니다.

임대인 명의로 이전등기신청은 건설사 또는 법무사마다 상이하지만

보통 빠르면 2주 늦으면 3개월 정도소요 됩니다.

집단 등기를 신청했을 경우 2개월~3개월 정도 소요 됩니다.