역전세 전세보증금 반환대출 한도 및 조건 (전세퇴거자금대출)

전세보증금 반환대출 한도 및 조건 (퇴거자금대출)

최근 역전세로 인해 기존 임차인의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이

전세금 반환용도로 은행권 대출을 이용하는 경우가 많습니다.

전세보증금 반환 대출에 대해서 한도랑 조건등을 알아보겠습니다.

: 취지 :

역전세 전세보증금 반환대출은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연되어 주거이동이 제약되거나, 전세금 미반환 위험 우려로 인해 불안해하는 임차인분에게 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 제도입니다.

되도록 많은 임차인 분들의 어려움이 해소될 수 있길 바랍니다.

 

㉠후속 임차인이 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐만 아니라.

㉡당장 후속 임차인을 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록, 우선 완화된 대출규제(DTI 60% RTI 1.0배) 범위 내에서 반환자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 임차인을 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환하도록 합니다.

※보증금 없는 월세 계약 시 반환보증가입 절차 불필요 합니다.

㉢또한 임대인이 자가 거주자로 입주하는 경우(기존 임차인 퇴거 후 본인이 직접 입주)에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원합니다.

다만 이 경우, 집주인은 대출 실행 후 1개월 내 입주 해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링으로 엄격하게 관리합니다.

 

: 한도 :

우선 역전세 전세보증금 반환 대출의 한도는 ㉠기존보증금, ㉡LTV 70% ,㉢DTI60%를 검토해봐야 합니다.

 

㉠기존 전세보증금으로 상한이 되어 있습니다. 만약 기존 전세보증금 5억 원에서 새로운 전세보증금(역전세)가 3억원 이라면 한도는 5억원 까지여서 2억이 추가로 대출 가능합니다.

㉡LTV 70%

대출의 최대한도는 LTV70% 이하입니다.

LTV는 집값에 몇% 대출 가능한지입니다.

만약 집값이 5억이라면 5억*70% = 3억 5000만 원이 상한 입니다.

㉢DTI 60%

DIT는 총부채상환비율로 주택담보대출 차주의 원리금 상환능력을 감안하여 주택담보대출 한도를 설정하기 위한 비율입니다.

기존 DSR40%에서 DTI60%로 대출 규제를 완화했습니다.

이는 한시적으로 2023년 7월 27일부터 2024년 7월 31일까지 1년간 완화합니다.

 

㉠,㉡,㉢ 이중 낮은 금액을 한도로 설정합니다.

 

: 제한 :

역전세 전세보증금 반환대출은 기존 임차인의 역전세 문제를 해결하기 위해 

마련된 제도입니다.

전세금 차액분에 대해 한시적으로 대출 규제를 완화하는 것인 만큼 동 자금이 타용도 등으로 활용되지 않도록 엄격하게 관리합니다.

㉠지원대상은 역전세 반환대출 규제 완화(DSR, RTI 등) 발표가 이뤄지기 전(2023년 7월 3일 이전)에 임대차 계약이 체결된 경우 중 2024년 7월 31일까지 임대차 계약만료등 반환 수요가 발생하는 경우로 한정하고

㉡지원과정에서 임대인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지도 확인합니다.

㉢아울러 대출금을 현재 임차인에게 직접 지급하여 임대인이 해당 자금을 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리도 합니다.(단, 임차인이 전세대출을 이용 중인 경우 전세대출금은 해당은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액은 기존 임차인에게 입금(단, 임차보증금 반환채권에 질권설정 또는 채권양도된 경우에 한함)

㉣반환대출 이용기간 동안신규 주택을 구입하지 못하도록 할 예정이며, 주택구입이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급이 금지되는 등 페널티가 부과됩니다.

 

: 보증보험 : 

역전세 전세반환 대출은 임대인의 선순위 대출 확대로 인해

후속 임차인의 전세금 미반환 위험이 확대되지 않도록

임대인이 후속 임차인 보호 조치를 취하는 것을 전제로 대출 규제를 완화합니다.

규제 완화를 적용받은 임대인은

㉠우선 후속 임차인과 전세금 반환보증 가입을 특약으로 하는 임대차 계약을 체결해야 합니다.

㉡은행은 동 임차대차계약서(특약)가 성실히 이행된다는 전제하에 대출을 지원합니다.

㉢임대인은 후속 임차인이 입주한 후 3개월 이내에 전세금반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며 이러한 의무가 이행되지 않는 경우 대출금 전액 회수 등 제재 조치가 이뤄집니다.

 

전세금 반환보증보험 가입은 후속 임차인이 하되, 보증료는 임대인이 부담합니다.

임대인이 후속 임차인 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 새로운 보증보험상품 (HUG, HF, SGI)도 한시적으로 운영될 예정입니다.

 

규제완화 대상이 되는 모든 주택의 후속 임차인이 자신의 전세금을 보호받을 수 있도록, 전세보증금 한도가 없고 임차인이 가입(보증료는 임대인인 대납)하는 상품은 즉시 이용 가능합니다.

임대인이 보다 손쉽게 의무 이행을 할 수 있도록 임대인이 직접 가입하는 상품도 출시되어 있습니다.

 

정부 관계자는 "역전세 문제는 임차인의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출 규제를 완화하여 시장 충격을 최소화하는 취지"라고 설명하고 "다만 이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 임차인 전세금 미 반환 위험을 증가하는 부작용으로 이어지지 않도록 임대인의 자력반환 능력확인, 임차인 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것"이라고 밝혔습니다.