분양권 양도소득세 완벽정리

: 분양권 양도소득세 :

분양권 명의변경 후 매도인에게  또 하나의 숙제가 남아 있습니다.

바로 양도소득세 신고납부입니다.

분양권 양도소득세는 블로그를 봐도 어려우시죠?

쉽고 간편하게 정리해 보겠습니다.

 

모든 양도소득세는 간단하게 생각하면

내가 판금액 - 내가 산금액 = 내가 번돈입니다.

양도소득세는 내가 번돈에 대해 세금을 매기는 겁니다.

이제 분양권 양도소득세 신고 방법과

신고 절차 세율을 간단하게 확인해 보겠습니다.

 

: 신고방법 :

분양권 양도소득세는 홈텍스에서 신고 가능합니다.

만약 컴퓨터 모바일과 친숙하지 않으시다면 

가까운 세무서를 방문하셔서 신고하셔도 됩니다.

국세청 홈택스 (hometax.go.kr)

국세청 홈택스

 

: 양도가액 :

양도가액은 내가 분양권을 양도했을 경우 판매한 금액을 말합니다.

순수하게 내가 얼마에 팔았지? 이것이 양도 가액입니다.

앞에서 설명한 내가 판금액이 됩니다.

 

: 취득가액 :

만약 최초 분양자라면 분양가가 자체가 취득가액입니다.

최초 분양자 취득가액은 분양가(부가세포함) + 옵션비 + 발코니확장비입니다.

만약 프리미엄을 주고 취득했다면, 프리미엄을 더합니다.

 

: 필요경비 :

필요경비는 분양권을 취득 및 관리에 필요한 지출이 있는 경우

이를 공제해 줍니다.

청약에 당첨되어 취득한 최초 분양자는 취득 시 추가적으로 들어가는 비용이 없는 반면

전매로 취득한 경우에는 공인중개사 중개보수가 있을 겁니다.

공인중개사 중개보수는 필요경비로 비용을 공제할 수 있습니다.

 

: 세율 :

분양권 양도소득세율은 보유 기간에 따라 세율이 달라집니다.

보유 기간은 분양권을 취득한 시점부터 매도한 시점까지의 기간입니다.

분양권 양도소득세 세율은 

1년 미만 보유 시 70%의 양도 소득세율이 적용되며, 산출된 양도소득세의 10%를 지방 소득세로 내야 하기 때문에 실제로 77%의 양도소득세율을 적용받습니다.

1년 이상 보유 시 60%의 양도 소득세율이 적용되지만 위와 마찬가지로 지방소득세를 더하면 66%를 양도소득세로 납부해야 합니다.

 

분양권 보유 기간을 산정하는 방식은 

분양권의 취득 시점
-최초 분양자 : 청약 당첨일
-전매 매수자 : 분양권 매매 계약 잔금일

 

분양권의 양도 시점

-최초 분양자 : 분양권 매매 계약 잔금일

-전매 매수자 : 분양권 매매 계약 잔금일

입니다.

기간 계산을 잘해보셔서
매도 매수 잔금일을 신경 써야 할 것 같습니다.

 

: 기본공제 : 

부동산 양도소득세에는 기본공제 250만 원이 있습니다.

이는 매년 인당 250만 원을 기본으로 공제해 주는데요

기본공제 계산할 때는

양도소득금액에서 250만을 공제합니다.

: 양도소득세 계산 : 

ex)

취득가액 : 10억 원

양도가액 : 11억 원

필요경비 : 1천만 원

1. 양도차익(9천만 원) = 양도가액(11억) - 취득가액(10억 원) - 필요경비(1천만 원)

2. 과세표준(8750만 원) = 양도차익(9천만 원) - 기본공제(250만 원)

3. ★양도소득세 = 과세표준(8750만 원) x 세율(77% 또는 66%)

 

위 식처럼

양도차익을 먼저 구해줄 겁니다.

양도차익은 양도가액에서 취득가액을 공제하고 필요경비도 공제합니다.

그러면 양도차익이 나오며

양도차익에서 기본공제를 공제하면

과세표준이 나옵니다.

과세표준에 양도소득세율을 곱하면 최종 양도소득세가 나오게 됩니다.

 

:분양권 양도소득세 필요서류 :

㉠전매로 취득한 경우 매매계약서

㉡전매로 취득한 경우 중개보수 영수증

㉢전매로 취득한 경우 부동산거래신고필증

㉣양도 시 매매계약서

㉤양도 시 중개보수 영수증

㉥양도 시 부동산거래신고필증

㉦양도 후 명의변경 완료된 분양계약서, 옵션계약서, 발코니확장계약서