미등기 신축 아파트(분양권) 전세, 월세 계약시 임대인 진행사항 및 주의 사항

미등기 신축 아파트(분양권) 전세, 월세 계약 시 임대인 입장에서
진행사항과 임대인이 확인해야 될 사항을 설명하겠습니다.
해당 여건은 상황마다 다르지만 보통 일반적이 경우를 예시로 작성하겠습니다.

: 사전점검 :

입주일이 다가오면 건설사에서 사전점검을 합니다.
사전점검이 첫 아파트 맞이하는 자리입니다.
해당 아파트가 잘 지어졌는지 미비한 공사는 없는지 체크합니다.
체크사항을 체크 후 하자보수 신청을 하면 
건설사는 입주지정일까지 해당 하자보수를 마무리합니다.

: 계약 전 :

㉠매물 의뢰
보통 사전점검을 마치고 나면 분양자가 해당 아파트로 입주할지 또는 매매, 임대할지 결정을 합니다.
분양자가 아파트로 입주를 하지 못하는 경우 전세, 월세로 매물을  내놓게 됩니다.
미등기 신축 아파트(분양권)는 일반 아파트 매물 내놓듯이 공인중개사 사무실에 의뢰를 하시면 됩니다.
해당 공인중개사에게 보증금, 월세, 옵션 사항 등 자세하게 말씀해 주시면 됩니다.

㉡조건 협의
공인중개사가 세대 방문을 하려고 할 텐데요
해당 아파트가 입주지정 기간 전이라면 현재 준공이 안된 상태이기 때문에 세대방문이 불가합니다.
해당 아파트가 입주지정 기간 중이라면 세대 방문을 하여 임차인들이 계약을 합니다.
금액, 기한, 입주일, 계약조건등 새로운 임차인과 계약 조건을 협의하여 결정하시면 됩니다.

: 계약 :

㉠계약서 작성
임차인과 금액, 기한, 일정, 계약조건등 협의가 마무리되었다면
협의된 조건으로 계약서를 작성합니다.
계약서 작성에 협의 사항과 특약 사항을 기재합니다.
계약서에 기재된 임차인의 인적사항과 신분증을 확인합니다.
혹시 계약자와 명의자가 다른 경우 계약 종료 시 임대보증금 반환은 누구에게 반환할지 명시하는 것도 좋은 방법입니다.

: 계약 후 잔금 전까지 :

 

㉠자금 계획
임대차계약서상 임차인 잔금일(입주일)인 경우 대다수입니다.
대부분 임차인은 잔금 지급과 동시에 입주를 합니다.
현재 해당 아파트는 미등기 신축 분양권 상태이기 때문에 입주를 하려면
임대인이 중도금대출 상환과 분양잔금, 발코니확장비, 옵션비, 모든 금액을 건설사에 지급해야 합니다.
그래야 임차인이 입주를 할 수 있기 때문에 
임차인과 계약을 하였다면 잔금일에 모든 금액을 납부할 수 있게 계획을 세워 놔야 합니다.
이체 한도도 상향으로 해놓아야 잔금일에 딜레이 없이 마무리할 수 있습니다.

㉡중도금대출
임대인의 경우 잔금일(이사일)에 할게 많기 때문에
미리 상환 금액과 계좌번호를 확인해놓는 것이 좋습니다.
임대인이 중도금 대출을 받은 경우 해당 은행(지점)에 문의하시어
상환일 기준으로 대출원금 및 이자와 상환방식(계좌번호)을 확인해야 합니다.

㉢분양잔금, 발코니 확장, 옵션비용
잔금일 전에 미리 납부  금액과 계좌번호를 확인해놓는 게 좋습니다.
건설사에 분양잔금, 발코니확장비, 옵션비용을 문의하시어
각각 금액과 각각 계좌번호를 확인해야 합니다.
분양잔금, 발코니 확장비, 옵션비용 모두 계좌번호가 다른 경우가 있으니 
한 곳에 입금하지 마시고 각각 확인 바랍니다.

㉣선수관리비
입주일에 선수관리비도 납부해야 하는데요
선수관리비는 관리사무소에 문의하시어
아파트 타입에 해당하는 금액과 계좌번호를 확인해야 합니다.

㉤엘리베이터 예약
임차인이 입주일에 엘리베이터를 사용하여 이사할 수 있게끔
엘리베이터 예약을 해야 합니다.
사다리차 사용이 불가할 경우 엘리베이터 예약은 필수적입니다.
계약 후 임차인의 입주일과 이사 시간을 확인하시어 
임대인이 엘리베이터를 예약해주어야 합니다.
엘리베이터 예약은 건설사 또는 입주지원센터에서 하고 있습니다.
엘리베이터 예약을 안 하는 경우 이사에 차질이 생길 수 있고 
이삿짐센터에 페널티를 물을 수 있으니 꼭 확인 바랍니다.

㉥하자보수
사전점검 때 방문하여 확인했던 하자보수가 완료되었는지 확인해야 합니다.
바닥, 벽지, 타일 등 임차인이 입주가 완료 후에는 수리 일정 잡기가 어렵기 때문에
임차인 입주 전까지 마무리하시는 걸 권장합니다.

: 잔금 :

㉠임대차 잔금 수령
임차인은 전세, 월세 잔금을 임대인에게 송금합니다.
임대인은 임대차 잔금을 받았으니 임차인에게
"임대차 잔금 영수증"을 발행해 줘야 합니다.
나중에 임차인이 전세반환보증보험에 가입 시 필요합니다.

㉡분양대금 납부
잔금일에 임대인은 임차인에게 받은 보증금과 임대인의 자금으로 모든 분양대금을 납부합니다.
꼭 잔금일이 되어서야 분양대금을 납부해야 하는 것은 아니고 미리 해도 되지만
대다수의 임대인은 임차인에게 보증금을 받아서 잔금을 납부하는 경우가 많습니다.
임대인은 앞 전에 미리 확인했던 중도금대출, 분양잔금, 발코니확장비, 옵션비, 선수관리비등
모든 분양대금을 각각 계좌번호로 송금합니다.

㉢중도금대출 상환 영수증(완납증명서)
중도금대출 원금과 이자를 모두 상환했으면 영수증을 받아야 합니다.
해당 은행(지점)에 전화하시어"중도금대출 상환 영수증"을 입주 지원센터로 FAX발송을 요청 해야 합니다.
입주지원센터에선 "중도금대출 상환 영수증"을 확인해야 입주증 발급을 하고 있습니다.

㉣선수관리예치금
선수관리비를 납부했으니 영수증을 받아야 합니다.
선수관리비 영수증은 관리사무소에서 발급하기 때문에
관리사무소 방문 하여 " 선수관리비 영수증" 수령합니다.
수령 후 입주 지원센터로 갑니다.

㉤분양대금 완납 영수증
분양잔금, 발코니확장비, 옵션비를 납부했으니 영수증을 받아야 합니다.
"분양대금 완납 영수증"은 입주지원센터에서 발급합니다.
간혹 챙겨주지 않는 매니저님들이 계시니 분양대금 완납영수증을 달라고 요청해야 합니다.
분양대금 완납 영수증은 임대인이 등기 시 필요하고
임차인이 전세자금대출받은 경우 임차인은 은행에 제출해야 합니다.

㉥주택인도증서(입주증)
모든 금액을 납부했고 각각 영수증도 받았습니다.
이제 입주지원센터에서 "주택인도증서"를 받을 건데요
임대인은 주택인도증서에 사인을 하시면 완료가 됩니다.
발급받은 입주증은 경비실에 제출해야 이삿짐센터가 들어올 수 있기 때문에
입주증은 경비실에 제출 바랍니다.

㉦키불출, 시설물점검
키불출센터가 따로 있는 경우가 있고
입주지원센터에서 키불출하는 경우도 있고 아파트 단지마다 각각 다릅니다.
안내에 따라 키불출과 시설물점검을 하시면 됩니다.
받은 열쇠, 리모컨등은 임차인에게 지급합니다.

: 잔금 후 :

㉠소유권 이전 등기
분양대금을 모두 완납했으면
건설사 앞으로 되어 있는 소유권보존등기를 분양자에게 소유권 이전등기를 접수해야 합니다.
입주 단지마다 집단 법무사를 지정해서 집단 법무사에게 등기업무를 위임합니다.
임대인이 직접 법무사를 물색하여 개별 법무사에게 위임해도 되지만
집단 법무사가 금액적인 면과 절차 간소화 때문에 집단 법무사를 이용하시길 권장 합니다.